Nova Lei do Aluguel 2025

O que muda nos contratos, garantias e tributação para locadores e inquilinos

A Nova Lei do Aluguel, publicada em dezembro de 2025, trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário brasileiro. Se você é proprietário, inquilino, investidor ou atua no setor, entender as novas regras é essencial para evitar problemas, multas, contratos inválidos e até cobranças tributárias inesperadas.

A seguir, você vai ver tudo o que realmente muda e como isso impacta o mercado de locação no Brasil.

Contratos de aluguel passam a ser obrigatoriamente por escrito

A partir da nova legislação, contratos de locação verbais deixam de ter validade jurídica.

Agora, todo contrato precisa ser:

• Formalizado por escrito

• Pode ser digital, com assinatura eletrônica válida

• Deve conter cláusulas obrigatórias, como: valor, prazo, índice de reajuste, responsabilidades de cada parte e modalidade de garantia usada

Essa mudança aumenta a segurança jurídica para locadores e inquilinos e reduz o número de litígios por falta de documentação.

Dupla garantia está proibida

Uma das alterações mais comentadas foi a proibição da chamada dupla garantia, que acontecia quando o locador exigia duas formas de proteção ao mesmo tempo, como:

• Caução + fiador

• Fiador + seguro-fiança

• Seguro-fiança + título de capitalização

A nova lei determina que somente uma modalidade de garantia pode ser exigida por contrato.

Garantias permitidas (apenas 1 por contrato):

• Caução (depósito)

• Fiador

• Seguro-fiança

• Título de capitalização

Essa regra protege o inquilino e padroniza o mercado.

Nova tributação para quem recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis

Outra mudança significativa envolve a tributação.

A partir de 2025, locadores que recebem acima de R$ 240 mil por ano (aprox. R$ 20 mil por mês) passam a se enquadrar em um regime tributário específico sobre renda de aluguel.

O que muda:

• Aplicação de uma alíquota diferenciada, semelhante ao modelo de alta renda

• Criação de um “bloco de renda de locação” pela Receita Federal

• Pessoas físicas com renda elevada de aluguel podem pagar mais imposto do que no IRPF tradicional

Quem deve se preocupar:

• Proprietários com vários imóveis

• Investidores que vivem de renda passiva

• Pessoas físicas que utilizam locação comercial como principal fonte de renda

Em muitos casos, vale estudar a possibilidade de migração para Pessoa Jurídica (PJ), o que pode reduzir a carga tributária.

Impacto no mercado imobiliário em 2025 e 2026

A nova legislação tende a:

• Aumentar a segurança jurídica

• Reduzir conflitos por falta de contrato

• Padronizar garantias

• Formalizar ainda mais o mercado de locação

• Elevar a profissionalização de proprietários e investidores

Por outro lado, a nova tributação pode levar muitos investidores a reorganizarem seus modelos de negócio, principalmente os que possuem grande volume de imóveis.

Como proprietários e inquilinos devem agir agora

Se você é proprietário:

• Atualize contratos antigos para o novo padrão

• Escolha apenas uma modalidade de garantia

• Prepare documentos adequadamente para evitar multas

• Avalie seu faturamento anual e o impacto tributário

Se você é inquilino:

• Leia e revise seu contrato atual

• Verifique se está dentro das normas atualizadas

• Não aceite exigência de dupla garantia

• Exija contrato por escrito — físico ou digital

Conclusão

A Nova Lei do Aluguel de 2025 traz mais transparência, profissionalismo e segurança jurídica para o mercado imobiliário. Para locadores e investidores, a atenção deve ser redobrada na parte tributária, evitando surpresas no imposto. Para inquilinos, a lei aumenta a proteção e estabelece regras mais claras durante a negociação e vigência do contrato.

Se você atua no setor, esse é o momento ideal para criar novos conteúdos, captar clientes e oferecer consultoria especializada sobre contratos, garantias e planejamento tributário.

Referências

• Click Petróleo e Gás. Com nova Lei do Aluguel em vigor, contratos passam a ser obrigatórios por escrito, garantias duplas são proibidas e quem recebe mais de R$ 240 mil ao ano terá nova tributação. 05 dez. 2025.
  https://clickpetroleoegas.com.br/com-nova-lei-do-aluguel-em-vigor-contratos-passam-a-ser-obrigatorios-por-escrito-garantias-duplas-sao-proibidas-e-quem-recebe-mais-de-r-240-mil-ao-ano-tera-nova-tributacao-afch/

• TNH1. Contrato de aluguel ganha regras rígidas com nova vigência da lei. Nov. 2025.
  https://www.tnh1.com.br/variedades/contrato-de-aluguel-ganha-regras-rigidas-com-nova-vigencia-da-lei/

• FDR. Lei do aluguel: o que muda e o que continua valendo para quem é inquilino. 04 dez. 2025.
  https://fdr.com.br/2025/12/04/lei-do-aluguel-o-que-muda-e-o-que-continua-valendo-pra-quem-e-inquilino/

• Cume Contabilidade. Reforma Tributária muda regras dos aluguéis já em 2026.
  https://www.cumecontabilidade.com.br/noticia/3676/reforma_tributaria_muda_regras_dos_alugueis_ja_em_2026_veja_o_que_esperar

• Portas – Mercado Imobiliário. Reforma Tributária e imóveis: impacto no aluguel e compra e venda.
  https://portas.com.br/reforma-tributaria/reforma-tributaria-imoveis-impactos-aluguel-curta-temporada-compra-venda/

• JusCon. Reforma Tributária de 2026: o que muda para quem vive de aluguel.
  https://www.juscon.com.br/reforma-tributaria-de-2026-o-que-muda-para-quem-vive-de-aluguel/